前回の記事、読んでいただけたでしょうか?
「20㎡台の新築1LDKが大量に出回っている」という、部屋探しをしている方向けの記事でした。あの記事を、もしオーナーさんが読まれていたら、たぶんこう思ったはずです。
「うちの物件には、関係ない話だな」
いえいえ、待ってください。
むしろあの現象、オーナーさんにとっては大チャンスなんですよ。
しかも対象は、35㎡前後の広めの1DK・1LDKを持っているオーナーさんだけじゃありません。広めの1K、狭めの1K、ほぼすべての築古物件オーナーさんに関係のある話なんです。
今日は前回の続きとして、この市場変化をオーナー視点でどう読み解いて、どう活かすかを、現役の管理会社社員として本音で書いていきます。
ちょっと長い記事になりますが、最後まで読んでもらえると、あなたの物件の家賃を見直す根拠が見えてくるはずです。
結論先出し：あなたの物件、家賃を上げられる可能性が高いです
最初に結論を言ってしまいますね。
大阪エリアで賃貸物件を持っているオーナーさんは、今、家賃を見直すチャンスです。
35㎡前後の1DK・1LDKを持っている方は特にそうですが、それだけじゃないんです。広めの1Kも、狭めの1Kも、家賃が上がってきています。
「またそういう煽りでしょ?」と思った方、ちょっと待ってください。これ、煽りじゃなく、僕が現場で実際に見ている数字の話です。具体例を出しながら説明していきますね。
大阪賃貸市場で今、何が起きているのか——3つの構造変化
まず、市場全体で何が起きているのかを整理します。
ここを理解しないと、なぜ家賃が上げられるのかが見えてこないので、少しお付き合いください。
変化①：新築の間取りが「無理やり1LDK化」している
前回の記事で詳しく書きましたが、復習しておきます。
ここ数年、新築物件の間取りが大きく変わりました。
- 昔の新築：20〜23㎡の1Kを大量供給
- 今の新築：20㎡台後半〜30㎡台前半を「1DK」「1LDK」として売り出す
寝室3畳台、リビング側もキッチン込みで9〜10畳という、本来なら1Kとして設計するべき広さの物件が、無理やり1LDKに仕立てられて出てきています。
ここで重要なのは、「広い新築1LDK」（35㎡以上）が市場から減ったということなんです。
変化②：新築2LDKが手の届かない価格帯になっている
新築の2LDK系も、価格が上がっています。
新大阪エリアの新築マンションだと、40㎡台の1SLDK（実質ほぼ2LDK）で家賃17万円台。50㎡程度で20万円というラインも普通に出ています。
平米単価で言うと4,000円超え。昔は3,000円を切るのが普通だった世界が、業界として4,000円超えがノルマみたいになっているんです。
これ、需要層からするとかなり厳しい価格です。新婚さん・同棲カップルの予算10万円以下では、新築の2LDKは郊外のハウスメーカー系くらいしか選べない水準になっています。
変化③：建築費・土地代高騰で家賃水準全体が上昇している
建築費と土地代がここ5年で爆上がりしています。さらに東京の家賃高騰の影響を受けて、大阪の家賃水準全体も底上げされています。
新築の家賃が高くなる → 既存物件の相場感も引っ張られて上がる、という連鎖が起きているわけです。
この3つの変化、それぞれが独立して起きているわけじゃなく、お互いに絡み合って市場全体を押し上げているんですよ。
この変化が、築古オーナーに何をもたらしているか
さて、ここからが本題です。
3つの構造変化が、築古物件のオーナーさんに具体的にどう影響しているのか。
僕の見立てでは、4つの追い風が同時に吹いている状態です。
追い風1：直接競合だった「広めの新築1LDK」が減った
昔は、築古の35㎡前後の1DK・1LDKの直接競合は、新築の広めの1LDKでした。
でも今、新築は20㎡台に縮みました。築古の物件と新築が、そもそも違うサイズ帯で戦っている状態になったんです。
つまり、35㎡前後の物件は「広めの選択肢」として、相対的にポジションが上がっているということ。
追い風2：同棲・新婚カップル予算10万円以下層が流入している
新築の2LDKに手が届かない若いカップル層が、35㎡前後の広めの1DK・1LDKに流れ込んでいます。
これ、本当に肌で感じているんですよ。僕の担当物件で、こんな変化が起きました。
担当を引き継いだ頃は、35㎡前後の1DKで2人暮らしをしているのは1室くらいでした。それが、ここ2年で6〜7組くらいに増えました。「最初から2人で住みます」と申告してくる若いカップルが、明らかに増えているんです。
つまり、既存の単身者向け物件が、知らないうちにカップル向け物件としても機能し始めているということ。
追い風3：1DK・1LDKの家賃上昇が、1Kにも波及している
ここからが、特にお伝えしたい話です。
「うちは1LDKじゃなくて1Kだから関係ないな」と思ったオーナーさん、まだ読み続けてください。
1DK・1LDKの家賃上昇に引っ張られて、1Kの家賃も上がってきています。
具体例を出しますね。担当物件で実際に起きていることです。
広めの1K（約30㎡、9畳の居室）の場合:
- 数年前の募集賃料：7.5万円
- 今の繁忙期：9万円に上げて決まる
たった数年で、1.5万円の上昇です。
狭めの1K（約18㎡）の場合:
- 数年前の募集賃料：5万円
- 今の募集賃料：6万円近くに上げても決まる
こっちも1万円弱の上昇。
なぜこんな現象が起きているかというと、市場全体の家賃帯が押し上げられているから。1LDK・1DKが上がると、その下にあった広め1Kも上がる。広め1Kが上がると、さらにその下にあった狭い1Kも引っ張られて上がる。ドミノ倒しみたいに、家賃水準全体が底上げされているんです。
追い風4：「住み替え退去が減って希少性が上がる」循環
これ、最近僕が現場で強く感じている現象です。
狭い初めての一人暮らし物件からの「住み替え退去」が、明らかに減っています。
理由は前回の記事でも触れましたが、周辺の家賃が全体的に上がっているから、住み替えようにも予算が合わない。それで、今の部屋から動けない入居者さんが増えている。
これ、空きが出ない側のオーナーさんからすると、長期入居でありがたい話なんですが、市場全体で見ると別の効果も生んでいるんですよ。
手頃価格の物件に空きが出にくくなる → 希少性が上がる → 家賃を上げても決まる
この循環が起きているんです。
つまり、空きが出たタイミングで強気の家賃設定をしても、もう昔のような「他にいくらでも選択肢がある」状態じゃないので、ちゃんと決まる。これが今の市場です。
気づいているオーナーと、気づいていないオーナーの差
ここで、ちょっと辛口の話をします。
僕の担当物件では、こうした市場の動きを踏まえて、空きが出たタイミングで家賃を見直しています。だから狭めの1Kでも、広めの1Kでも、35㎡前後の1DK・1LDKでも、それぞれ適正な相場まで家賃を引き上げて募集しています。
でも、世の中の物件すべてがこの動きについて来れているわけじゃないんですよ。
僕が担当している狭い1Kの競合と思ってマークしている物件があるんですが、その物件の家賃は数年前からほぼ変わっていません。市場が動いているのに、値付けが昔のまま。
正直に言うと、もったいないなと思いながら見ています。
これ、誰のせいでもないんですけど、結果としてオーナーさんが毎月数千円〜1万円の機会損失を続けている状態なんです。年間で考えたら数万円〜十数万円の差。築古物件の小さな利幅にとっては、決して小さい数字じゃありません。
なぜこの差が生まれるかというと、シンプルに市場を見ているか、見ていないかだけなんです。
オーナーが取るべき3つのアクション
じゃあ、今のオーナーさんは何をすればいいのか。
具体的な行動指針を3つ、お伝えします。
アクション①：自分の物件の競合を再定義する
「うちの物件の競合はどこですか?」と聞かれて、ぱっと答えられますか?
もし「あのへんの新築」と思っているなら、ちょっと立ち止まってください。
今の新築は20㎡台の狭い1LDKだったり、平米単価4,000円超えの高額物件だったりします。昔の感覚で「新築だから競合」と思っていたら、実際にはターゲット層も価格帯も全然違う物件だったりするんです。
本当の競合は、同じ価格帯・同じターゲット層の物件です。
これ、自分の物件のターゲット層が変わっている可能性も含めて、見直してみてほしいんですよ。たとえば、35㎡前後の1DKを「単身者向け」と思って運用してきたけど、実は今は「同棲カップル向け」として機能しているかもしれない。
アクション②：家賃の見直しは「退去→新規募集」のタイミングで
ここ、超大事な話です。
家賃を上げるタイミングは、退去が出て、新規募集に切り替わるタイミングです。
「今、住んでいる入居者の家賃を、契約更新のときに上げよう」というのは、基本的にやりません。これは、入居者さんとの信頼関係や、退去リスクを考えると、現実的じゃないんですよ。
僕も担当オーナーさんに、「現入居者の家賃を更新時に上げましょう」とは基本的に提案しません。退去のきっかけを作ってしまうリスクがあるし、上手くいっている入居者さんとの関係を崩すメリットがないからです。
家賃を見直すのは、あくまで空きが出たタイミング。次の入居者さんに向けた、新しい募集賃料で見直していくのが正解です。
なので、今すぐ家賃を上げる行動ができるわけじゃないんです。でも、次に退去が出たときの募集賃料を、今の相場感に合わせて設定する——これは、すべてのオーナーさんが意識しておくべきポイントです。
アクション③：築古の広めの物件は、設備投資で家賃を上げる選択肢もある
「うちの物件、確かに広めだけど、築年数が経ってるから家賃を上げるのは厳しいかな」と思っているオーナーさんへ。
多少の設備投資やリフォームで、家賃を上げられる可能性があります。
今の市場は、築古でも広い物件の価値が相対的に上がっているので、清掃状態を整える・水回りをリフレッシュする・エアコンや給湯器を新しくする、といった投資が、家賃の上乗せとして回収できる可能性が高いんです。
「築古だから家賃は上げられない」と諦めずに、投資と回収のバランスを管理会社と一緒に考えてみてください。市況を読める管理会社なら、「これくらいの投資をすれば、家賃を○千円上乗せして募集できますよ」という具体的な提案ができるはずです。
ここ、超重要：家賃の見直し方には「正しい順番」がある
ここからが、特にしっかり押さえてほしい話です。
家賃を上げる方法には、やってはいけない順番があります。
これを間違うと、物件の信頼性を落として、結果的に決まらない物件になってしまうので、注意してください。
「最初に強気で出して、反応を見て下げる」が正解
家賃の見直しで一番大事なのは、最初の募集賃料の設定です。
僕がいつもオーナーさんにお伝えしているのは、こういう考え方です。
「最初は強気の賃料で募集を開始する。反応を見ながら、必要なら下げて調整する。」
なぜこの順番が正しいのか。
逆に「最初は安めに出して、決まらなかったら上げる」というやり方をやると、何が起きるかというと——信頼を一気に失います。
具体的に説明しますね。
募集を開始すると、各仲介業者さんがSUUMO、HOME’S、自社サイト、自社チラシなどに物件情報を掲載します。最初に出した賃料が、こうした媒体に一斉に載るわけです。
その後、賃料を上げようとすると、こんな状況になります。
入居検討者「SUUMOには7万円って書いてあったんですけど?」 仲介業者「あ、すいません、家賃が変わって今は7.5万円になってまして……」 入居検討者「えっ、なんで?」
これ、お客さんからすると詐欺っぽく感じるんですよ。「最初に出した安い金額で釣って、後から上げてきた」と思われる。これで物件への信頼が一気に落ちます。
媒体の掲載情報を全部更新するのも手間ですし、何より「上げる」という変更は仲介業者さんとの関係も悪くする。業界の常識として、一度出した賃料から上げることは基本的にしません。
逆に「下げる」のは全然OKです。
入居検討者「SUUMOには7.5万円って書いてあったんですけど?」 仲介業者「あ、それが家賃が下がりまして今は7万円なんです」 入居検討者「えっ、ラッキー!」
こうなります。お客さんも嬉しいし、仲介業者さんも紹介しやすくなる。
だから、最初に高めに出して、状況を見ながら必要に応じて下げる——これが家賃見直しの鉄則なんです。
オーナーさんの心持ちが、結果を左右します
ここ、もう一つだけ大事な話を。
「最初に強気で募集してみる」という戦略を取ろうとすると、当然リスクもあります。最初の賃料では決まらないことだってあるんです。
そのときに、オーナーさんに「市場の反応を見て、調整していく柔軟さ」を持ってもらえるかどうかが、すごく大事になります。
たとえば、管理会社の担当者が「8万円で出してみましょう」と提案して、3週間反応がなくて、「7.7万円に下げませんか」と相談したとします。
このときに、
オーナーさん「8万円で出すって言ったんだから、責任もってこの価格で決めて! 下げる話なんかするな!」
こういう態度を取られると、管理会社の担当者は次から「絶対に安全に決まる賃料」しか提案できなくなるんです。
なぜなら、強気の家賃を提案して決まらなかったら、オーナーさんから責められるから。それなら最初から低めの「絶対決まる賃料」を提案しておいた方が、担当者としてはラクなんですよ。
これ、オーナーさんが知らず知らずのうちに、自分の物件の家賃を低く押さえつけている状態なんです。もったいない。
逆に、こういう関係性が築けているオーナーさんとは、攻めた賃料設定ができます。
オーナーさん「とりあえず強気で出してみてください。反応見ながら調整しましょう」 担当者「ありがとうございます。じゃあ8万円で出してみて、2週間反応見てから判断しましょう」
このやりとりができるオーナーさんと管理会社の組み合わせは、強いです。市場の上昇局面で、最大限の賃料を取りに行けるから。
値上げには「上限」もある——市場を見ながらの調整が必須
ここまで「家賃を上げよう」「強気で出そう」という話をしてきましたが、当然、何でもかんでも上げればいいわけじゃありません。
値上げには上限があります。
具体的に言うと、1Kなのに、1DK・1LDKと競合する価格にしてしまうと決まらなくなるんです。
たとえば、広めの1K（30㎡）を9万円で出すのは、市場感覚として成立します。でも、これを10万円にすると、入居検討者は「同じ予算なら1DKや1LDKを探そう」と思うわけです。間取りの違いで、選ばれない物件になってしまう。
つまり、自分の物件の間取り・サイズで上限となるラインを見極めることが大切。これは、市場をちゃんと見ている管理会社じゃないとわかりません。
「うちの物件はこのサイズ・この間取りで、今の相場ならいくらまでなら強気でいけるか」——この判断ができる管理会社と組んでいるかどうかで、オーナーさんの収益は大きく変わってきます。
この変化、いつまで続くのか
ちなみに、よく聞かれる質問なので答えておきます。
「この家賃上昇、いつまで続くんですか?」
正直に言うと、完全には見通せません。
ただ、家賃上昇の背景には、
- 建築費・土地代の高騰（人件費上昇含む）
- 東京の家賃高騰の煽り
- 大阪への人口集約の流れ
- 新築の「無理やり1LDK化」による広めの中古物件の価値相対上昇
- 住み替え退去の減少による既存物件の希少性UP
など、構造的な要因が複数絡んでいるんですよ。一過性のバブルじゃないんです。
これが急に逆転して家賃が下がる、というシナリオは当面想定しにくいと、僕は見ています。少なくとも数年単位では、この市況は続くんじゃないかなと。
ということは、今、家賃を見直す行動を取らないと、その分だけずっと機会損失が続くということでもあるんです。
市況を見ている管理会社と組むことの価値
ここまで読んで、「自分の物件、家賃を見直したいな」と思ったオーナーさん。
ぜひ、今の管理会社の担当者さんに聞いてみてください。
「うちの物件、今の市場感だと、いくらで募集できますか?」
このときに、
- 周辺の競合物件の動きを踏まえて答えてくれる
- 「攻めるならこの賃料、安全に行くならこの賃料」という選択肢を出してくれる
- 「最初強気で出して、反応見ながら調整しましょう」という柔軟な戦略を提案してくれる
——こういう答えが返ってきたら、その管理会社は信頼できます。
逆に、
- 「うーん、まあ今までと同じくらいでいいんじゃないですか」
- 「家賃を上げると決まらなくなりますよ」（根拠なく）
- 「上げるなら、まず下げて、決まってから次の入居者で上げましょう」（順番が逆）
——こういう答えしか返ってこないなら、市場を見ていない管理会社の可能性が高いです。
管理会社の市況把握力については、別記事で詳しく書いているので、よかったら合わせて読んでみてください。
まとめ：今、行動を取らないオーナーは、毎月損をしています
今日の記事をまとめますね。
1. 大阪エリアの賃貸市場は、構造的に家賃が上昇している
- 新築の「無理やり1LDK化」
- 新築2LDKが手の届かない価格帯に
- 建築費・土地代高騰と東京の煽り
- 住み替え退去減少による希少性上昇
2. 上昇は1DK・1LDKだけでなく、広め1K、狭め1Kにも波及している
- 広め1K：7.5万円 → 9万円
- 狭め1K：5万円 → 6万円近く
- 多くの築古物件オーナーに関係のある話
3. オーナーが取るべきアクション
- 自分の物件の競合とターゲット層を再定義する
- 退去→新規募集のタイミングで家賃を見直す
- 築古の広めの物件は、設備投資で家賃を上げる選択肢も
4. 家賃を上げるなら「正しい順番」で
- 最初に強気で募集開始
- 反応を見て、必要なら下げて調整
- 一度出した賃料から上げるのは信頼を損なうのでNG
5. オーナーさんの心持ちが、結果を左右する
- 「絶対決めろ」ではなく「反応見ながら調整しよう」という柔軟さ
- 信頼関係の上に攻めた賃料設定ができる
6. 市況を見ている管理会社と組むことが、すべての前提
- 上限を見極められる管理会社かどうか
- 強気と安全の選択肢を提示できるか
- 反応を見て調整する柔軟さがあるか
今、市場は確実に動いています。動いている市場で、動かない値付けを続けるのは、毎月確実に機会損失を生んでいる状態です。
もし、今のところオーナーさん側から家賃の話題を出したことがないなら、ぜひ次に管理会社の担当者さんと会うときに、聞いてみてください。
「今の相場感で、うちの物件はいくらで募集できますか?」
この一問から、見えてくるものがあるはずですよ。
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