こんにちは、バルです。
賃貸物件の管理会社選び、悩みますよね。
「今の管理会社、なんかイマイチな気がするけど、変えるのもめんどくさいし…」
「新しく管理を頼みたいけど、何を基準に選べばいいのかわからない」
——そんなオーナーさん、実はめちゃくちゃ多いです。
管理会社って、ぶっちゃけ外から見ただけだと違いがわかりにくいんですよ。ホームページにはどこも「丁寧に対応します」「空室対策に強いです」って書いてありますし。まあ、そう書きますよね。
でもね、たった10個の質問をするだけで、その管理会社がどんな会社なのか、かなり見えてくるんです。
僕は不動産業界で約15年、現在は賃貸物件の管理・リーシングをメインに仕事をしています。仲介業務を8年やったあとに管理の世界に入ったので、「借りる側」「つける側」「管理する側」の3つの目線で見てきました。そのなかで「ここを聞けば、この管理会社の本質がわかるな」と思うポイントが、だんだん見えてきたんです。
この記事では、その10の質問を一覧でご紹介します。各質問の詳しい解説や僕の現場エピソードは、それぞれの個別記事に書いていますので、気になるところからぜひ読んでみてくださいね。
それでは、いきましょう。
質問1：月に何回、物件に行っていますか？
この質問でわかること → 管理会社の「現場主義」の度合い
いきなりですが、これが一番大事かもしれません。
管理会社なんだから当然物件に行ってるでしょ？ と思うじゃないですか。ところがどっこい、まったく行かない管理会社、結構いるんです。驚きますよね。僕も驚きます。
物件に行っていない管理会社は、共用部の汚れにも気づかないし、設備の劣化にも気づかない。内覧に来る仲介業者がどんな印象を持つかも想像できない。つまり、まともな提案ができないんです。
管理の仕事は、現場に足を運ぶことから始まります。ここを疎かにしている管理会社は、他のどんなサービスを謳っていても、土台がグラグラだと僕は思っています。
▶ 詳しくはこちら：「月に何回、物件に行ってますか？」──行かなくても管理は回る。でも、それは”良い管理”じゃない。
質問2：業者への広告料、いくら出していますか？
この質問でわかること → その管理会社の「収益構造の透明性」
この質問をすると、管理会社の反応が分かれます。きちんと仕組みを説明してくれる会社と、なんだかモゴモゴする会社と。
関西圏の賃貸業界には、家主側の仲介業者と入居者側の仲介業者が分かれていて、成約時に報酬をやりとりするという独特の商習慣があります。管理会社にとっては「当たり前」のこの構造、オーナーさんは意外と知らないことが多いんですよね。長く不動産経営をされている方でも、です。
で、この知識の差に付け込んで、中抜きをしちゃう管理会社もいるわけです。残念ながら。
業界の仕組みをちゃんと説明してくれるかどうか。ここに、その管理会社の誠実さが如実に出ます。
▶ 詳しくはこちら：「業者さんへの広告料、いくら出してますか?」──”出さない管理会社”の裏側を、正直に話します
質問3：競合物件を見せてもらえますか？
この質問でわかること → 賃貸市場の「市況把握力」
「あなたの物件のライバルってどこですか？」と聞いて、パッと答えが出てくる管理会社。これは信頼できます。
特に大阪市内では、ここ数年で新築物件の供給がドッと増えました。賃貸専用だけでなく、分譲マンションが賃貸に出ているケースも多い。つまり、ライバルの質が年々上がっているんです。
そうした市場の動きにアンテナを立てて、「今、この物件はこんな相手と比べられていますよ」と教えてくれる管理会社は、条件設定もリフォーム提案も的確になります。
逆に「見せてほしい」とお願いして嫌がるようなら……ちょっと心配ですよね。市場を見ていない可能性があります。
▶ 詳しくはこちら：（個別記事へのリンク）
質問4：賃上げしてもらえますか？
この質問でわかること → 市況に合わせた「賃料設定の戦略性」
「築年数が経ったんだから家賃は下がるもの」——これ、必ずしもそうじゃないんです。
もちろん建物は古くなります。でも、物価が上がった、新駅ができた、競合が減った、リフォームで価値が上がった。賃料を上げられるチャンスって、実は結構あるんですよ。
問題は、管理会社が思考停止で前回と同じ家賃を設定していないかということ。空室が出るたびに「今回はいくらで出しましょうか」と根拠を持って提案してくれるかどうか。ここに管理会社の腕が出ます。
ちなみに、新築よりも2回転目の方が家賃を上げやすい、というカラクリもあるんです。これ、知らないオーナーさん多いんですよね。詳しくは個別記事で。
▶ 詳しくはこちら：（個別記事へのリンク）
質問5：募集資料を見せてください
この質問でわかること → 「リーシング戦略」の質
物件をどう魅せて、どう届けているか。募集資料って、管理会社の「本気度」がそのまま出るんですよ。
写真の撮り方ひとつ、キャッチコピーの付け方ひとつ、間取り図の見やすさひとつ。「この物件に住みたい！」と思わせる資料を作れる管理会社は、客付けの成約率も段違いです。
逆に、何年も前の暗い写真をそのまま使い回していたり、物件の魅力がまったく伝わらない資料を出している管理会社は……まあ、お察しですよね。
「今使っている募集資料を見せてもらえますか？」——この一言で、かなりのことがわかります。
▶ 詳しくはこちら：（個別記事へのリンク）
質問6：エアコンは何年で交換しますか？
この質問でわかること → 設備更新に「計画的な目線」を持っているか
「まだ動いてるんだから、別にいいんじゃない？」
オーナーさんの気持ちはわかります。壊れてないものにお金を使うの、もったいないですよね。僕だって自分の財布からなら躊躇します。
でもね、断言します。12年過ぎたら交換した方がいいです。
古いエアコンは冷媒の性能が落ちて電気代が上がるし、今の入居者さんはエアコンの新しさに敏感。それに2020年の民法改正で、設備故障時の賃料減額が明文化されました。真夏にエアコンが壊れたら、家賃減額どころか、命に関わる話です。
壊れてから慌てるのか、壊れる前に手を打つのか。エレベーターは定期点検するのに、エアコンはほったらかし、ってちょっとおかしいと思いませんか？ この質問で、管理会社が「先を読む力」を持っているかがわかります。
▶ 詳しくはこちら：（個別記事へのリンク）
質問7：クロスの単価表を教えてください。原状回復費用の内訳を見せてもらえますか？
この質問でわかること → 「費用構造の透明性」と原状回復の品質管理
ちょっとリアルな話をします。
退去後の原状回復費用に、管理会社が2〜3割のマージンを上乗せしているケースは珍しくありません。中間マージンが発生すること自体は、発注・品質管理の対価として理解できます。ビジネスですからね。
問題は、「管理料は安いけど、リフォーム費で利益を回収しています」というパターン。管理料の安さにつられて契約したら、原状回復のたびに割高な請求が来る……なんてことも。
単価表や内訳をオープンにしてくれるか。どんな仕上がりになったかを管理しているか。もらった分の仕事をちゃんとしているか。ここを確認しておくだけで、後々のトラブルがぐっと減りますよ。
▶ 詳しくはこちら：（個別記事へのリンク）
質問8：床材は何がお勧めですか？
この質問でわかること → リフォームの「専門知識」と「提案力」
この質問、実はけっこう奥が深いんです。
クッションフロアは安くて張り替えやすいけど、そもそも張り替え前提の素材。フロアタイルは頑丈だけど、日焼けや謎の青い変色が出てくることがある（これ、現場で見ると結構ショックです）。フローリングは耐久性があるけど日焼けには弱い。
それぞれの素材にメリットとデメリットがあって、物件の用途や入居者層によってベストな選択が変わるんですよ。
これをちゃんと説明できる管理会社は、内装のことをわかっている証拠。「安いからこれで」しか言わない管理会社は、ちょっと注意が必要です。素材の特性を理解した上で、物件に合った提案をしてくれるかどうかを見極めましょう。
▶ 詳しくはこちら：（個別記事へのリンク）
質問9：入居者とのやりとりはどうしていますか？
この質問でわかること → 「入居者対応力」とオペレーションの効率性
「蛇口から水が漏れてるんですけど…」
入居者さんからこんな連絡が来たとき、管理会社がどう対応するかで、その後のコストが大きく変わることがあります。
電話だけの対応だと、まず現地に確認しに行かないといけない。でも行ったところで、その場で直せないものも多い。入居者さんは「来てくれたから直るんだ」と期待するし、結局もう一度来ることになって時間もお金もかかる。
一方、写真や動画を送ってもらえる体制があれば、品番や状況を事前に確認して、適切な業者を一発で手配できる。スピーディーだし、入居者さんの満足度も上がる。
地味に見える質問ですけど、ここにオペレーションの質が凝縮されているんです。
▶ 詳しくはこちら：（個別記事へのリンク）
質問10：定期的に会って、状況を知らせてくれる機会はありますか？
この質問でわかること → オーナーとの「関係構築力」
最後の質問は、ちょっと毛色が違います。テクニカルな話ではなく、**「人として信頼できるパートナーかどうか」**の話。
管理会社によっては、定型の報告書がメールで送られてくるだけ、というところもあります。まあ、情報としてはそれでも最低限は足りるのかもしれません。
でもね、ちょっとした心配事を気軽に相談できる関係って、安定した物件運営に本当に大切なんですよ。
実際に「担当者が全然会いに来ないから」という理由で管理会社を変えたオーナーさん、僕は何人も知っています。それくらい、コミュニケーションの量と質は、オーナーさんにとって大きいんです。
定期的に顔を合わせることで、物件のことだけじゃなく、相続の話や長期的な経営方針の話もできるようになる。管理会社が「ただの業者」じゃなく、「マンション経営のパートナー」になれるかどうか。最後にして、実は一番大事な質問かもしれません。
▶ 詳しくはこちら：（個別記事へのリンク）
まとめ：10の質問は、管理会社を「診断」するツールです
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
10の質問、ズラッと並べてみましたが、すべてに完璧に答えられる管理会社はそう多くないと思います。というか、ほとんどないかもしれません。
でも、大事なのは「完璧かどうか」じゃなくて、これらの質問に誠実に向き合ってくれるかどうかなんです。
わからないことは「わからない」と言ってくれる。できていないことは「今後こうしていきます」と言ってくれる。そういう姿勢がある管理会社は、きっとオーナーさんの資産を大切にしてくれるはずです。
管理会社選びに唯一の正解はありません。でも、こうした視点を持っておくだけで、選ぶ目は確実に変わります。
このブログでは、各質問についてもっと詳しく、僕の現場エピソードも交えながら書いていますので、気になったところからぜひ覗いてみてくださいね。
それでは、また次の記事で。
バル
各質問の詳しい解説はこちら
この記事で触れた内容、もっと深く知りたいオーナーさんには、僕がnoteで書いた有料記事があります。
管理会社を見極める10のチェックポイントを、現役社員の本音で一気に整理したものです。採点スプレッドシート付きで、今の管理会社を数字で評価できる設計にしてあります。
ブログでは書ききれなかった話を、ここに全部詰め込みました。気になるオーナーさんはぜひ。
